Нет времени вникать – тогда звони ☎ 8 (812) 992-39-98.
Сейчас вы узнаете, как проверить надежность застройщика, чтобы не попасть в ряды обманутых дольщиков.
по которым мы проводим проверку надежности застройщиков и их объектов. Критериев больше, но остальные мы не публикуем, поскольку они не подходят для самостоятельной проверки.
Для соответствия определению «застройщик», содержащемуся в законе, застройщик должен:
Государственную регистрацию застройщика можно проверить, увидев Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, которое застройщик обязан вам предоставить.
Вовсе не означает, что такое юридическое лицо является застройщиком.
Свидетельство о государственной регистрации не подтверждает это!
можно соотносить с тем, что вам говорят представители застройщика и с содержанием остальных документов: разрешения на строительство, договора долевого участия и т.д.
что застройщик построил и сдал уже 10 объектов, при этом вы видите, что с даты государственной регистрации юридического лица прошло несколько лет, это значит, что вас вводят в заблуждение.
что такие ранее построенные объекты имеют какое-то отношение к данному застройщику, например, строительство велось юридическими лицами с тем же руководством или учредителями.
Но, тем не менее, это лишь косвенно характеризует положительно вашего застройщика.
Создание отдельного юридического лица под строительство одного объекта, с очевидным отсутствием цели его дальнейшего функционирования – для застройщика признак негативный.
государственную регистрацию застройщика можно также, посмотрев сведения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ)
Сделать это можно на официальном сервисе Федеральной налоговой службы.
Просто введите название или ОГРН/ИНН застройщика в соответствующее поле.
Любой застройщик по закону обязан предоставить учредительные документы для ознакомления любому желающему лицу.
Является учредительным документом застройщика.
Поэтому вы можете требовать у застройщика предоставить вам устав застройщика.
Устав лучше показать юристу. Из его содержания юрист сделает нужные выводы о застройщике и безопасности вкладывать деньги в его объект строительства.
Вы можете обратить внимание на срок полномочий исполнительного органа застройщика (директора), если договор с вами подписывает руководитель компании, проверить адрес местонахождения юридического лица.
Официальная позиция Федеральной налоговой службы такова, что если по одному адресу зарегистрировано более 5 юридических лиц, то такой адрес признается адресом массовой регистрации юридических лиц.
Как минимум, он может свидетельствовать о том, что на самом деле по этому адресу ни одно из зарегистрированных юридических лиц не находится, а сами юридические лица имеют признак фирм - «однодневок».
Проверить, какое количество юридических лиц зарегистрировано по адресу местонахождения вашего застройщика можно на официальном сервисе Федеральной налоговой службы.
Обратите внимание, что если застройщик фактически не находится по адресу регистрации, указанному в ЕГРЮЛ, то проверить необходимо не только юридический адрес застройщика, но и адрес его фактического местонахождения.
Из содержания выписки из ЕГРЮЛ в отношении застройщика можно получить полезную информацию о нем, необходимую при его проверке
► как давно зарегистрировано юридическое лицо
► основной и дополнительные виды деятельности юридического лица
► кто является руководителем юридического лица (лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица)
► какой уставный капитал застройщика
► кто является учредителями юридического лица
► сведения о держателе реестра акционеров, если застройщик является акционерным обществом
► какие лицензии выданы застройщику
► не находится ли застройщик в стадии ликвидации или реорганизации
► не введена ли в отношении застройщика какая-либо из банкротных процедур
► не совершались ли в последнее время регистрационные действия в отношении застройщика: смена руководителя, учредителей, смена адреса местонахождения (в совокупности с другими признаками такие действия могут являться негативным признаком)
Если юридическое лицо, именуемое себя застройщиком и предлагающее вам вступить с ним в договорные отношения, соответствует установленным законодательством требованиям, предъявляемым к застройщикам, то оно должно быть включено в Единый реестр застройщиков.
Единый реестр застройщиков - это государственный информационный ресурс в интернете, который представляет собой систематизированный перечень юридических лиц – застройщиков.
Присутствие застройщика в этом Реестре. Если его там нет – ищем другого застройщика.
Узнав, кто является учредителем юридического лица, по возможности проверьте сведения, включенные в ЕГРЮЛ в отношении каждого из таких лиц.
По этой информации можно получить общую информацию о застройщике, понять структуру компании, а также выявить конечных выгодоприобретателей.
в отношении каждого из учредителей застройщика проводить отдельную проверку по всем указанным в этой статье позициям.
Чем больше информации – тем лучше. Часто бывает, что какая-то незначительная на первый взгляд информация, в совокупности с другими сведениями дает общее представление и позволяет сделать правильные выводы о застройщике.
После того, как вы проверили по выписке из ЕГРЮЛ, соответствует ли лицо, указанное в документах застройщика действующему руководителю юридического лица, следует проверить его по ряду признаков.
► Найти информацию о руководителе застройщика в интернете.
Простой поиск в поисковой системе иногда дает много полезной информации.
► Проверить, в каких еще компаниях (юридических лицах) человек является руководителем и/или учредителем.
Сделать это можно на официальном сервисе Федеральной налоговой службы.
► Не входит ли руководитель застройщика в реестр дисквалифицированных лиц.
Включение человека в этот реестр означает, что он не вправе занимать руководящие должности.
Проверить это можно на официальном сервисе Федеральной налоговой службы.
Просто наберите известные вам сведения о руководителе застройщика.
► Также проверить вхождение в состав конкретного юридического лица дисквалифицированных лиц можно здесь.
Это важно в любом случае, даже если не он сам подписывает с вами договор.
Если договор с вами от имени застройщика подписывает руководитель – вы поймете, вправе ли он это делать.
Если договор от имени застройщика подписывает другое уполномоченное руководителем лицо, то нужно проверить его доверенность или иные документ, подтверждающие наличие у него таких полномочий.
на то, имелись ли у руководителя застройщика полномочия на дату выдачи такому лицу доверенности.
Является ли лицо действующим руководителем юридического лица (вашего застройщика) можно посмотреть по выписке из ЕГРЮЛ в разделе «лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица».
Ещё нужно проверить, соответствует ли руководитель застройщика требованиям закона, предъявляемым к нему п.3 ст.3.2 ФЗ об участии в долевом строительстве.
Если окажется, что договор с вами или доверенность на его заключение были подписаны руководителем, не соответствующим требованиям указанной нормы, т.е. лицом, не имеющим полномочий руководителя, то такой договор может быть признан незаключенным.
Закон об участии в долевом строительстве устанавливает перечень лиц, которые не могут занимать должность руководителя или главного бухгалтера застройщика.
Ознакомиться с этим перечнем можно в п.3 ст.3.2 ФЗ об участии в долевом строительстве.
Если руководитель или главный бухгалтер застройщика попадает, хотя бы под один из указанных в нем признаков – значит, эту должность занимает лицо, не имеющее таких полномочий.
Все действия, которые совершены ими без полномочий являются незаконными. Например, если в подтверждение получения от вас денежных средств вам выдали квитанцию к приходному кассовому ордеру, в котором стоит подпись главного бухгалтера, не имевшего на дату приема денег полномочий
Что, например, в случае банкротства ваши деньги «потеряются» и окажется, что они не дошли до застройщика. По этой причине вам откажут во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Для начала нужно просто понять, существует оно или нет.
что его копию или номер вам предоставит сам застройщик, необходимо убедиться в его подлинности.
выдавалось ли разрешение на строительство конкретному застройщику в отношении конкретного объекта можно на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
и объектов других регионов – смотрите информацию на официальном сайте того госоргана, который занимается выдачей разрешений на строительство.
Например, для Москвы это Комитет государственного строительного надзора г. Москвы.
соответствующий реестр выданных разрешений на строительство.
Просто вводите в поиске данные о застройщике и смотрите.
С 01.07.18 застройщики вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии, что такое строительство ведется в пределах одного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств дольщиков на строительство в пределах нескольких разрешений на строительство возможно только:
При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
Нужно проверить, соответствует ли юридическое лицо – застройщик, указанное в разрешении на строительство тому юридическому лицу, с которым вам предлагают заключить договор.
При этом недостаточно
Нужно посмотреть, соответствуют ли реквизиты юридического лица, например, ОГРН или ИНН.
на строительство выдано юридическому лицу с иными реквизитами, нежели те, которые у вас в договоре – ищем другой объект.
Даже если объяснения представителя застройщика по этому поводу покажутся вам логичными и обоснованными.
Ищем другой объект.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства.
содержание разрешения на строительство в этой части позволяет оценить, в какой срок изначально планировалось построить объект, а также вероятность нарушения такого срока.
если до окончания срока действия разрешения на строительство осталось несколько месяцев, либо до истечения данного срока остался период времени, составляющий менее 30% от общего срока, на который было выдано разрешение – это следует считать негативным признаком при проверке застройщика и выборе объекта строительства.
на каком этапе сейчас находится стройка.
Оценить, возможно ли с технической точки зрения завершение строительства объекта в оставшийся до истечения срока действия разрешения на строительство период поможет строительный эксперт.
Продление застройщику разрешения на строительство многоквартирного дома – признак специфический.
что в срок, изначально рассчитанный по проекту строительства, закончить строительство объекта не удалось. На первый взгляд ничего хорошего в этом нет.
в приобретении квартиры именно в этом объекте – нужно выяснять причины продления разрешения на строительство, а также оценивать этот критерий в совокупности с другими.
продлевалось или нет выданное вашему застройщику разрешение на строительство, ставим отмечаем «продленные разрешения на строительство» на странице поиска в Реестре выданных разрешений.
При изучении содержания разрешения на строительство обратите внимание на то, какому юридическому лицу оно выдано.
на его наименование, адрес местонахождения и иные реквизиты, позволяющие его идентифицировать.
В разрешении на строительство обязательно должно быть указано кому оно выдается.
Это юридическое лицо и является застройщиком объекта.
И оно должно соответствовать тому юридическому лицу, от имени которого вам предлагается заключить договор.
заключить договор в отношении этого объекта с каким-то иным юридическим лицом, нежели с указанным в разрешении на строительство, то такой договор заключать не следует.
Во всяком случае пока ситуацию не проанализирует профессиональный юрист.
В те доводы, которыми вам объясняют такое несоответствие представители отдела продаж. Какими бы логичными они вам не показались.
Они могут говорить, что они являются «группой компаний» и строят по факту все равно они, что это «стандартная практика», что иначе стоимость вашей квартиры будет выше и тому подобные объяснения.
Разрешение на строительство выдано другому юридическому лицу – договор вы не заключаете.
Актуальную информацию о любом застройщике и объекте строительства в России призвана объединить в себе Единая информационная система жилищного строительства.
Минстрой обещает, что данная система обеспечит полную «прозрачность» рынка долевого участия в строительстве в России для его участников.
Перечень информации, которую вы можете извлечь для себя, посетив систему, содержится в ст. 23.3 Федерального закона об участии в долевом строительстве.
Компенсационный фонд – специальный фонд, созданный Правительством РФ для возмещения денежных средств участникам долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.
Компенсационный фонд формируется публично – правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
делать отчисления в компенсационный фонд, при условии, что договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком представлен застройщиком на государственную регистрацию позднее 20.10.17.
Проверить, делает ли ваш застройщик отчисления в компенсационный фонд можно здесь.
Если договор долевого участия еще не был заключен, то ищите вашего застройщика в базе застройщиков Фонда.
не исполняет обязанность по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, то по закону он не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства.
Наличие задолженности перед налоговой– плохой признак сам по себе, независимо от того, насколько она крупная.
Если задолженность существенная, то это может являться предвестником начала процедуры банкротства.
Кроме этого, в случае необходимости взыскания денежных средств с застройщика за неполученную квартиру или неустойку, Налоговая служба может быть вашим серьезным конкурентом в этом вопросе, а денег на удовлетворение требований всех кредиторов скорее всего не хватит.
Это показатель негативных процессов в компании, которые не позволяют совершать с ним никакие сделки.
Проверить, имеется ли у застройщика задолженность по уплате налогов, а также непредставление налоговой отчетности более года можно на официальномсервисе налоговой службы.
Наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
Такое заключение должно быть выдано не позднее даты заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Установить принадлежащее застройщику имущество нужно для того, чтобы понять его «серьезность» и оценить вероятность наложения ареста и обращения взыскания на такое имущество, в случае, если придется взыскивать с застройщика деньги через суд.
Имущество, принадлежащее застройщику, не может использоваться для:
По закону обязательным условием привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства является отсутствие обязательств по кредитам, займам и ссудам.
только целевые кредиты и предоставленные основным обществом застройщика целевые займы на цели строительства, размер которых не может превышать 20% проектной стоимости строительства, а проценты по таким займам не превышают ключевую ставку ЦБ РФ + 2 процентных пункта на дату заключения договора.
Должен составлять не более 1% проектной стоимости строительства.
Законом наложен запрет на привлечение денежных средств дольщиков для строительства в случае, если застройщиком были выпущены и выданы ценные бумаги.
Исключение составляют только акции компании - застройщика.
Для оценки надежности застройщика и вероятности последующего неисполнения им своих обязательств по договору нужно дать оценку структуре финансирования объекта строительства.
Какой процент составляют деньги дольщиков, какой процент заемные средства, а какой – собственные.
Размер собственных средств не должен быть меньше 10% от планируемой стоимости строительства объекта.
При этом размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика.
Если в структуре финансирования строительства существенную долю занимают заемные средства, то это не очень хороший признак.
В этом случае нужно давать оценку объему займов и их условиям, в том числе за счет чего обеспечивается исполнение застройщиком своих обязательств по кредитным договорам.
Если застройщик находится в стадии ликвидации (самостоятельной или по решению налоговой) или реорганизации, то информация об этом будет опубликована в Вестнике государственной регистрации.
Просто введите ИНН или ОГРН интересующего застройщика в соответствующее поле на этом сайте.
Если с ликвидацией все понятно, то сведения о реорганизации лучше попросить прокомментировать юриста. Не всегда в этой процедуре имеются риски для дольщика.
Проверьте судебные дела в районном суде по месту нахождения (по юридическому адресу) застройщика. Нужно дать оценку количеству дел и предмету споров по ним.
Дальше нужно понять, к подсудности какого районного суда относится этот адрес.
В Санкт-Петербурге суды в основном делятся по районам города.
Заходим на сайт соответствующего суда и проверяем нужный вам адрес: действительно ли он относится к его подсудности.
Если ваш застройщик находится в Москве, вы можете определить подсудность с помощью этого портала.
Просто наберите первые буквы нужной улицы.
Определив подсудность, посмотрите на сайте соответствующего суда судебные дела с участием вашего застройщика.
Зайдите в раздел «Судебное делопроизводство (или «судопроизводство»)» и кликните ссылку «Поиск информации по делам».
В результатах поиска будут показаны дела с его участием. В колонке «№ дела» имеются активные ссылки. По ним можно посмотреть подробную информацию по каждому делу.
Получить полную информацию о судебной активности застройщика в арбитражных судах можно в картотеке арбитражных дел.
В поле «Участник дела» напишите название, ИНН или ОГРН юридического лица застройщика. Остальные поля можно не заполнять – так информация будет более содержательной.
В верхней части картотеки можно выбрать тип дела: административное, гражданское или банкротное. Вас интересуют они все, но искать так удобнее.
Нас интересуют в первую очередь судебные процессы, в которых застройщик выступает ответчиком.
Необходимо оценить предмет таких судебных споров, кто является истцом по ним: ФНС, КУГИ и т.п., дать оценку размеру исковым требованиям, нет ли споров в отношении земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство, не приведет ли удовлетворение арбитражным судом таких исков к финансовым затруднениям или банкротству застройщика.
каждого дела на активность застройщика в судебных процессах – посещает ли судебные заседания по делам представитель застройщика, представляет ли в суд какие-либо процессуальные документы: отзывы на иски, ходатайства, заявления, жалобы.
которые возбуждены по искам застройщика. Это позволит оценить активность ответчика, какие требования и кому заявлены застройщиком в суде: какие это может иметь последствия для его деятельности и как повлияет на дольщиков.
Наличие в отношении застройщика большого количества исполнительных производств, особенно длящихся долго и неоконченных, говорит о ненадежности застройщика и о наличии у него финансовых затруднений.
В Банке данных исполнительных производств выберите «Поиск юридических лиц» и наберите в соответствующем поле название юридического лица застройщика.
В результатах поиска вы увидите все неоконченные в настоящее время исполнительные производства.
исполнительного производство можно понять, как долго оно длится.
Если исполнительных производств немного, но они длятся долго (больше 3 месяцев), то это признак гораздо хуже, чем если их много, но они быстро оканчиваются в связи с исполнением.
можно посчитать общий размер неисполненных обязательств застройщика.
Из этого можно сделать вывод о надежности застройщика: чем меньше неоконченных исполнительных производств и суммы взысканий и чем быстрее они заканчиваются, тем надежней застройщик.
В той же картотеке арбитражных дел обратите внимание на дела/решения арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика или приостановке определенных видов его деятельности, например, деятельность застройщика, связанная с привлечением денежных средств граждан в качестве оплаты долевого участия в строительстве.
С каждым таким случаем нужно разбираться отдельно, но это, безусловно, негативный признак.
Сразу следует сказать, что если в отношении интересующего вас застройщика введена одна из таких процедур, то его следует исключить из числа претендентов на ваши деньги.
Проверить, не банкротится ли ваш застройщик можно в картотеке арбитражных дел.
Вводите в поле «Участник дела» название, ИНН или ОГРН застройщика и жмите «Найти».
В верхней части страницы кликните на значок «Банкротные» - так в результатах поиска останутся только дела о банкротстве.
В первой колонке картотеки «Дело» номера дел указаны синим цветом и являются активными ссылками.
Кликните на номер дела, чтобы понять, что происходит по делу, вводились ли в отношении застройщика какие-либо из процедур, предусмотренных законом о несостоятельности.
Кроме этого, информация о банкротстве компании отражается в выписке из ЕГРЮЛ в отношении неё.
Бывает такое, что в отношении должника – застройщика не введены никакие из предусмотренных законом о банкротстве процедур.
кредитором или несколькими кредиторами, или даже множеством кредиторов в отношении застройщика было подано заявление о признании его несостоятельным.
Это плохой признак наравне с банкротством застройщика.
что у застройщика имеются неисполненные денежные обязательства перед этими кредиторами, которые не исполняются несмотря на наличие судебных решений.
с заявлением о признании застройщика банкротом часто используется как механизм исполнения решения суда: застройщику выгоднее удовлетворить требования кредитора, иначе он утратит контроль над своим юридическим лицом.
Если вы видите из карточки дела, что так происходит в отношении интересующего вас застройщика – это признак его ненадежности, выбирайте другого.
В силу требований действующего градостроительного законодательства любой застройщик обязан быть действующим членом саморегулируемой организации строителей.
проверки выбранного застройщика является проверка его членства в СРО строителей.
Проверить, является ли застройщик действующим членом саморегулируемой организации строителей можноздесь.
Достаточно ввести в соответствующее поле поиска известные вам данные о застройщике: наименование застройщика (полное или сокращенное), ИНН, ОГРН.
Обязательно обращайте внимание на то, является ли застройщик действующим или исключенным членом СРО строителей.
Выглядит это вот так:
Если вы выяснили, что юридическое лицо, с которым вам предлагают заключить договор не является действующим членом СРО строителей – выбираем другого застройщика.
Такое свидетельство обязательно должно быть у застройщика. Проверить, выдавалось оно или нет можно по запросу на сайте соответствующей СРО (саморегулируемой организации), членом которой является выбранный вами застройщик.
Это положительный признак.
Проверить участие застройщика в госконтрактах и тендерах можно на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.
Косвенный признак надежности застройщика применительно к участию в долевом строительстве, однако, признак все-таки негативный.
двумя застройщиками, при прочих равных условиях, выбирать следует того, кто не был признан Федеральной антимонопольной службой недобросовестным поставщиком.
не признан ли ваш застройщик недобросовестным поставщиком (подрядчиком) можно на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.
В соответствующем поле введите название или ИНН застройщика.
Проверить включение застройщика в данный реестр можно на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. Он размещен в pdf формате и регулярно обновляется.
Нажмите на эту иконку и файл откроется.
С точки зрения закона, раньше сайта у застройщика могло и не быть.
Сейчас же, в связи с введением обязанности застройщика публиковать на сайте информацию – это невозможно.
– это однозначно причина вычеркнуть застройщика из списка претендентов на ваши деньги.
Теперь это обязательное требование по закону.
публиковать определенную законом информацию на сайте.
За достоверность этой информации должен отвечать именно он.
призвано исключить ситуацию, при которой застройщик, в случае недостоверности опубликованной на сайте информации, сможет сослаться на то, что это не его сайт.
принадлежность доменного имени застройщику можно на специальных сервисах, например,здесь.
доменное имя (адрес) сайта застройщика и нажимаете «Проверить».
Так это выглядит:
Если в результате проверки вы видите, что администратор (владелец) доменного имени не юридическое лицо – застройщик, а, к примеру, какой-то гражданин, то это довод не в пользу выбранного вами застройщика.
На том же сервисе посмотрите дату регистрации доменного имени сайта застройщика. Если застройщик заявляет, что строит с 1998 года и дата регистрации доменного имени его сайта соответствует этой информации, то это положительный довод в пользу такого застройщика.
Если застройщик не очень известный, то анализ поисковой выдачи его сайта может быть полезным.
чем больше поисковые системы (Яндекс, Google) по вашим поисковым запросам находят сайт одного застройщика – тем положительней это его характеризует.
Естественную поисковую выдачу с рекламными объявлениями.
Например, на дату написания статьи – первые 4 строчки поисковой выдачи Яндекса и Google – это рекламные объявления.
То есть владельцы таких сайтов заплатили, чтобы поисковик показывал вам их.
Их нахождение на этих 4 верхних строчках никак не говорит о качестве таких сайтов или надежности самих застройщиков.
Те сайты, которые находятся, начиная с 5-й строки и в которых нет отметки «Реклама».
Нахождение сайта по различным поисковым запросам только в первых 4-х рекламных строках – не очень хороший признак.
Об этом чуть ниже.
Здесь принцип простой: много навязчивой рекламы – плохой признак.
застройщиков, в том числе контекстная реклама в интернете, стоит очень дорого.
по рекламному баннеру или объявлению в поисковой выдаче в сфере предложений о приобретении жилья исчисляется тысячами рублей.
на рекламу денег больше, чем все остальные на рынке, то в совокупности с другими негативными признаками, это говорит не в пользу такого застройщика.
печально известного «Лондон Парка» был завешан весь Петербург, даже в период, когда объект строился уже почти десять лет.
Это конечно косвенный признак, но тем не менее, не учитывать его нельзя.
Поскольку банки проводят проверку застройщика, его финансовых показателей, проект объекта строительства, то факт аккредитации банком застройщика и конкретного объекта – это, безусловно, плюс в пользу застройщика.
Соответственно, чем серьезнее банк, тем лучше.
Чем больше банков – партнеров, тем лучше.
С 01 июля 2018 года у застройщика счет должен быть всего один.
Если у застройщика в предусмотренных законом случаях несколько разрешений на строительство – то застройщик обязан иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, то есть количество счетов должно соответствовать количеству выданных разрешений на строительство.
Цель привлечения к отношениям застройщика и дольщиков уполномоченных банков является осуществление ими контроля за нецелевым расходованием денежных средств дольщиков.
Это должно обеспечить исполнение застройщиками своих обязательств по строительству и передаче дольщикам квартир.
Таких банков должно быть всего не более 60.
Реестр уполномоченных банков публикуется на сайте Центрального Банка РФ.
Такая схема расчетов станет обязательной с 01.07.19. На момент написания этого материала неиспользование застройщиком счета – эскроу не является негативным признаком при выборе застройщика.
Суть его использования состоит в обеспечении исполнения обязательств сторон сделки. Застройщик не получит деньги дольщика, пока обязательства не будут выполнены.
Если застройщик есть в большинстве рейтингов и топов – хорошо. Если его нигде нет – плохо.
Сегодня отсутствует какой-либо официальный источник информации о деятельности застройщиков, которому можно доверять на сто процентов.
ко всей информации в интернете о застройщиках, рейтингам, ТОП-10 застройщиков по версии разных сайтов, форумам и т.п. нужно относиться критически. Информация на таких ресурсах может не соответствовать действительности.
Причем даже без какого-либо умысла со стороны владельцев таких ресурсов.
на одном из сайтов, посвященных долевому строительству в отношении одного объекта указано, что по нему застройщиком допущена существенная просрочка около года.
просрочки в передаче квартир дольщикам допущено не было. Квартиры были переданы в срок, указанный в договорах долевого участия в строительстве.
Видимо, информация владельцем сайта не проверялась, либо за основу была взята дата окончания строительства по проекту, а не сроки передачи квартир дольщикам по договорам.
информация, размещенная на популярном посещаемом ресурсе в отношении застройщика, носит явно негативный характер, при этом не соответствует действительности.
По этой причине рейтинги, топы и пр. информацию о застройщиках в интернете нужно оценивать критически, комплексно, проводить при этом сравнительный анализ различных её источников.
в критерии и принцип составления таких рейтингов: по каким параметрам одному застройщику отдается предпочтение перед другим.
Сейчас в сети достаточно много ресурсов, по которым можно собрать информацию о застройщике, в том числе профильные форумы дольщиков, группы в социальных сетях.
Сравнивайте информацию с разных ресурсов. Чем их больше – тем информация объективнее.
Читая информацию на каком-либо сайте, всегда имейте в виду: кому принадлежит этот сайт и с какой целью публикуется информация, которую вы видите.
просто найти одну группу в социальной сети и прочитать там несколько отзывов. Нужно найти и прочитать буквально всю информацию, которая есть о застройщике и объекте на текущий момент.
Прочитайте каждый отзыв на форумах и в группах в соцсетях.
Открывайте и просматривайте профиль социальной сети каждого человека, оставившего комментарий. Он может оказаться фейковым – ненастоящим, созданным специально с целью написания комментариев.
можно по таким признакам:
Мы у себя на сайте опубликовали информацию об одном из долгостроев Санкт-Петербурга. Через какое-то время под текстом статьи стали появляться комментарии о том, что на объекте все в порядке, строительство идет полным ходом и дом вот-вот будет сдан.
Это конечно же не соответствовало действительности, а профили в соцсети, из-под которой были оставлены комментарии оказались фейковыми.
Найдите реальных пользователей – дольщиков на форумах или в группах в социальных сетях и поговорите с ними.
Найдите закрытые группы в соцсетях, посвященные вашему объекту и напишите сообщение руководителю такой группы. Попросите совет, скажите, что хотите стать участником строительства их объекта. Вы точно узнаете много полезного.
настоящий дольщик, а не фейковый аккаунт, то с большой долей вероятности вам ответят и поделятся информацией.
Не ограничивайтесь общением с 1-2 людьми, их мнение может быть не объективным.
Поговорите с таким количеством людей, с каким это вообще возможно.
это касается объектов, которые построены уже на 50 и больше процентов, либо строительство на завершающем этапе.
Особенно, если это объект, по которому в настоящее время уже допущена просрочка.
Хороший показатель.
что застройщиком таких объектов выступал именно ваш застройщик (юридическое лицо), а не другие лица, входящие в некий «холдинг» или «группу компаний».
Если за их строительством стоит другое юридическое лицо, при этом оно со слов менеджеров отдела продаж имеет связь с вашим застройщиком, то такие связи необходимо проверить.
что застройщик – это группа компаний, и, по сути, эти объекты построены одним застройщиком, то можно считать, что этих ранее сданных объектов не было и оценивать интересующего вас застройщика наряду с «новичками».
Принадлежность застройщика к некой группе компаний, имеющей опыт строительства – признак косвенный, но больше положительный.
нужно проверить, установить кто действительно был застройщиком объектов, что стало с этим застройщиком после их сдачи, существуют ли сегодня юридические лица, которые выступали застройщиками, какая у них связь с вашим застройщиком, кто руководит этими компаниями и т.п.
у компании есть история, пусть даже строительство велось с участием других юр лиц, то это лучше, чем если у вашего застройщика это первый объект, и он даже не пытается похвалиться предыдущим опытом.
объектов и чем сложнее они были, тем лучше.
Проверьте, сколько из построенных застройщиком объектов были сданы не вовремя.
Изучите историю сданных объектов: в какой срок планировалось окончание строительства и когда оно было окончено фактически.
что под просрочкой нужно понимать именно нарушение срока передачи квартир дольщикам, то есть нарушение того срока, который был согласован в договоре долевого участия в строительстве.
что срок по проекту был нарушен, но сроки передачи квартир дольщикам, указанные в договорах были соблюдены.
Вас именно это должно интересовать в первую очередь.
Если в большинстве построенных застройщиком объектов была допущена просрочка в передаче квартир – это плохо.
Даже если застройщик допустил просрочки при строительстве большого количества объектов, но при этом, они были незначительными по длительности (в пределах 2-4 месяцев), то это гораздо лучше, чем просрочка по одному объекту из всех, но длительность которой составляет несколько лет.
Оценивайте причины просрочки по каждому объекту.
Бывало такое, что застройщик реализовал проект вовремя, но местная администрация незаконно отказала ему в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Такой отказ был впоследствии признан судом незаконным, но квартиры дольщики вовремя уже не получили.
В этом случае нельзя делать негативный вывод о застройщике.
Масштаб деятельности застройщика является существенным критерием оценки его надежности.
В скором времени в связи с введением правила «один застройщик – одно разрешение на строительство» такой критерий перестанет существовать.
Информация о других строящихся объектах, как правило, указана самим застройщиком на его сайте.
Такую информацию через другие ресурсы, а также посмотреть документацию (разрешения на строительство) по каждому из таких объектов – действительно ли они выданы на имя того же юридического лица, что и разрешение в отношении интересующего вас объекта.
Если нет – это значит, что эти другие объекты строит не ваш застройщик, а какие-то другие.
или плохо – нужно оценивать в каждом конкретном случае, в совокупности с другими критериями.
Наличие у одного застройщика сразу нескольких объектов строительства, по сути, говорит о наличии у него дополнительных обязательств, а у вас конкурентов – дольщиков в случае, если нужно будет взыскивать деньги с застройщика.
Плюс ситуация по каждой стройке обычно разная и диктуется сложностью проекта и взаимодействием с исполнительными органами власти. Это также надо оценить.
Здесь все просто. Если у вашего потенциального застройщика, помимо интересующего вас объекта есть еще неоконченные строительством объекты, при этом срок их строительства нарушен – выбирайте другого застройщика.
В скором времени в связи с введением правила «один застройщик – одно разрешение на строительство» такой критерий перестанет существовать.
Один из ключевых факторов надежности застройщика сегодня – это исполнение им обязанности по предоставлению (публикации) информации о проекте строительства.
не исполняет такую обязанность, или имеются какие-то сложности в ознакомлении с такой информацией или ее частью, то следует поискать другого застройщика.
Информация о проекте строительства объекта содержится в ст. 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве и должна соответствовать документации по планировке территории, проектной документации и содержать информацию:
Действующим законодательством установлена обязанность застройщиков раскрывать информацию, которая свидетельствует о его надежности и позволяет дольщику сделать правильный выбор застройщика.
– значит обеспечить свободный доступ к ней. Если застройщиком доступ к такой информации не обеспечен, то есть существуют какие-то трудности в ее получении у застройщика или в открытом доступе на сайте застройщика, то это один из признаков его ненадежности.
Раскрываемую застройщиком информацию тоже нужно проверять и давать ей оценку.
По закону застройщик должен не только публиковать информацию об объекте строительства, но и предоставлять для ознакомления по требованию участников долевого строительства следующие документы:
Стоит пояснить, что означает «по требованию участника долевого строительства» и как правильно требовать у застройщика предоставления таких документов.
Сначала нужные вам документы следует просто попросить показать представителя застройщика, например, сотрудника отдела продаж.
Дальше возможны два варианта: либо вам предоставят документы, либо нет.
Если вам прямо отказывают в предоставлении документов, то рекомендуем выбрать другого застройщика.
Если с предоставлением вам документов какие-то сложности: вам вроде бы и не отказываются их предоставить, но нужно чего-то подождать, кого-то нет на месте и т.п., то следует выразить ваше требование в письменном виде и отправить его почтовым отправлением по юридическому адресу застройщика.
Письменное требование можно также вручить и представителю застройщика.
Не должно быть никаких сложностей с тем, чтобы быстро получить информацию о ходе строительства интересующего вас объекта. В том числе и визуальную.
С недавнего времени является обязанностью застройщика публиковать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта.
сейчас все уважающие себя застройщики у себя на сайтах обеспечивают возможность в любой момент времени увидеть онлайн трансляцию со стройки, а также публикуют план строительных работ и сведения о том, какие работы в какой степени уже выполнены.
Ну и естественно, не должно быть никаких сложностей с непосредственным посещением стройки.
Это обязательное условие проверки и выбора застройщика и объекта, в который вложить деньги.
Но мы не стали бы писать об этом, если бы не видели своими глазами ситуации, когда люди вкладывают деньги в строительство объекта, который уже не строился на тот момент 8 лет.
объект своими глазами, понять, что на нем действительно что-то строится:
сколько этажей уже построено, на каком этапе строительство (остекление и т.п.) и соответствует ли это тому, что вам говорили в отделе продаж застройщика.
Это в большей степени касается объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, когда срок сдачи объекта и передачи квартир дольщикам имеет большее значение, а просрочка в каждый день является существенной.
Застройщик обещает вам, что объект будет сдан через 4 месяца. Как это можно проверить и понять, что на это не уйдет 6-8 месяцев?
Не будучи профессионалом в сфере строительства сделать это сложно.
Привлекать в таких случаях строительного эксперта, который оценит объект и строительные работы, которые на нем сейчас происходят, а также возможные основания для отказа в вводе объекта в эксплуатацию.
на вопрос: соответствуют ли обещанные застройщиком сроки передачи вам квартиры реальному ходу строительства объекта.
Помимо оценки соответствия планируемых этапов и сроков строительства реальным, попросите строительного эксперта оценить качество строительства объекта.
Ведь несоответствие построенного объекта строительным нормам и правилам является по закону признаком самовольной постройки, подлежащей сносу.
Почему при строительстве частного дома такое большое значение придается технологии строительства, используемым материалам и технологиям, а при покупке квартиры мы об этом забываем.
жить в этой квартире не один год, и нужно понимать, с какими проблемами можно столкнуться через 5-10-15 лет.
Если у вас на примете несколько объектов строительства, попросите эксперта сравнить их с этой точки зрения и сделать вывод: качество какого из них лучше.
Сравните цены на все строящиеся объекты того же класса, что и выбранный вами.
Сравнивать нужно с ценами на объекты, расположенные в том же районе, либо других аналогичных по удаленности от центра и инфраструктуре районах.
Вы увидите, что у всех предложений одного класса квартир цена за квадратный метр примерно одинаковая.
При этом у надежных застройщиков цены будут на 10-20% выше, чем средняя цена в этом сегменте.
Если вы видите, что цена на квартиры в каком-то объекте, наоборот, на 10-20 % ниже чем в остальных – это негативный признак. К такому предложению нужно относиться крайне настороженно.
В нашей практике был случай, когда некая группа лиц, даже не получив разрешение на строительство объекта, разместили рекламу о продаже квартир по 900 тысяч рублей.
Объект «строился» в одном из самых застраиваемых районов Санкт-Петербурга.
Пенсионерам и ветеранам ВОВ предлагались особые условия.
В итоге, собрав деньги с бабушек и дедушек, группа лиц куда-то исчезла, а строительство так и не началось.
если цена квартиры кажется вам слишком привлекательной – стоит рассмотреть другие варианты.
Когда застройщик называет вам срок исполнения обязательств, обращайте внимание на то, какой именно срок имеется в виду.
Дольщик, естественно, имеет в виду срок передачи ему квартиры.
акцентируя внимание дольщика на ином сроке, например, сроке ввода объекта в эксплуатацию, причем ориентировочном, понимая, при этом, что дольщик рассчитывает уже получить квартиру в такой срок.
Застройщик называет дольщику некий срок, назовем его «срок окончания строительства».
При этом дольщик понимает это так, что в указанный срок ему уже будут переданы ключи.
Застройщик же не стремится развеять это заблуждение.
жирным шрифтом застройщик указывает названный срок, что снимает у дольщика остатки сомнений.
формулируется как «ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию», а реальный срок передачи квартиры маскируется далее по тексту договора где-нибудь в разделе «Права и обязанности застройщика».
Что по закону обязательством застройщика перед дольщиком является именно передача квартиры и считать такое обязательство нарушенным можно только в случае нарушения срока, указанного в договоре как срок передачи квартиры.
Нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию, тем более ориентировочного, не является ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств и не влечет для него никакой ответственности.
Это один из ключевых факторов оценки и выбора застройщика и объекта.
вам и дать для ознакомления проект предлагаемого к заключению договора, а также иные сопутствующие документы по будущей сделке.
вам выносить из офиса документы для спокойного ознакомления дома и консультации юриста – это плохо. Лучше выбрать другого застройщика.
застройщик предложит вам заключить договор долевого участия в строительстве или договор о вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Если не вдаваться в подробности,
(на дату написания данного материала) заключать только договор участия в долевом строительстве, при этом, проводя должный правовой анализ его содержания юристом.
Тоже одна из предусмотренных законом форм привлечения денежных средств на строительство, но по нему гораздо больше рисков, которые сложно исключить. Поэтому договор ЖСК заключать можно, но в крайнем случае, если совсем нет других вариантов и только с должным сопровождением профессионального юриста.
Если других вариантов нет – необходимо обязательное участие юриста в такой сделке.
Договор, который вам предлагает заключить застройщик, нужно оценить с разных позиций.
Чтобы договор и иные документы, которые вам дали до проведения сделки и которые вы показывали юристу соответствовали документам в момент их подписания.
что в офисе застройщика для ознакомления людям давали документы одного содержания, а при подписании договора их содержание менялось.
Как можно догадаться, менялось не в пользу дольщика.
Это относится в большей степени к сделкам, не предусмотренным положениями закона об участии в долевом строительстве.
когда в общем сделка оценивается нашими юристами как безопасная, но в предлагаемом виде договор подписывать никак нельзя.
Если вы заинтересованы в заключении договора и приобретении именно этого объекта недвижимости – нужно добиваться внесения изменений в условия договора.
были случаи, когда предлагаемый застройщиком к заключению договор содержал условия, создающие для дольщика очевидный риски. Сотрудники застройщика и слышать не хотели об изменении условий договора.
что сотрудники отдела продаж застройщика, которые с вами общаются – не юристы, и зачастую им просто не понять, что до них пытается донести юрист.
Начальник юридического отдела застройщика, выслушав нашего юриста, согласился, что условия договора являются для покупателя рискованными, и в договор были внесены нужные изменения.
При подписании договора обязательно нужно проверять полномочия того лица, которое подписывает с вами договор от имени застройщика.
Варианта два: руководитель юридического лица или иное уполномоченное лицо.
При заключении договора с застройщиком, дольщика обычно просят оформить нотариальную доверенность, необходимую для подачи договора на его государственную регистрацию.
При этом дольщики, как правило, не уделяют этому должного внимания, что увеличивает их риски.
при составлении доверенности на следующем:
① На перечне полномочий, которыми вы наделяете представителей застройщика. Нотариусу все равно, какие полномочия включены в доверенность. Он не проводит никакого правового анализа вашей сделки и необходимости включения в текст доверенности тех или иных полномочий.
подписывая доверенность, вы отдаете себе отчет в том, какими полномочиями и для чего вы наделяете представителей застройщика.
Никакой «стандартной формы» доверенности не существует!
Поэтому необходимо исключать из текста доверенности все лишние полномочия.
② На кого вы выдаете доверенность.
Когда застройщик просит вас выдать доверенность на каких-то людей, нужно установить и обеспечить себя доказательствами того, что такие люди имеют отношение к застройщику.
с какой стати застройщик просит вас выдать доверенность именно на них?
Они могут быть либо работниками застройщика по трудовому договору, либо каким-то иным образом быть уполномочены застройщиком.
В любом случае, это должно быть документально подтверждено.
Иначе, в случае возникновения спорных ситуаций (утрата документов и т.п.) застройщик может занять позицию, что люди, на которых вы выдали доверенность, никакого отношения к нему не имеют и будет юридически прав.
③ Срок действия и отзыв доверенности.
Срок действия доверенности должен быть разумным и оправданным. То есть если доверенность подразумевает подачу и получение от вашего имени документов в УФРС, то срок действия доверенности в 5 лет не является оправданным.
Наряду с проблемой включения в текст доверенности излишних полномочий, выдача доверенности на неоправданно длительный срок может иметь ряд рисков.
– отзыв доверенности. Обычно люди выдают доверенность и тут же забывают о ее существовании. Это неправильно и опасно.
После совершения вашими поверенными (на чье имя вы выдали доверенность) необходимых действий, доверенность нужно обязательно отозвать, если на этот момент не истек срок, на который она была выдана.
Для отзыва доверенности обратитесь к тому же нотариусу, который ее выдал.
Контроль и обеспечение безопасности передачи денег – ключевой момент и вы не можете позволить себе относиться к нему безответственно. Нужно исключить из числа ваших потенциальных застройщиков тех, кто предлагает рискованные схемы расчетов.
Речь идет про расчеты наличными деньгами.
Это снимает много рисков, в том числе получения от вас денег неуполномоченным лицом и т.п. В российской судебной практике есть случаи, когда в подтверждение получения денег дольщикам выдавалась квитанция к приходному кассовому ордеру.
И при попытке взыскать свои деньги с застройщика суды отказывали, поскольку не было доказано, что деньги были фактически получены застройщиком. Квитанция была подписана неуполномоченным лицом.
Поэтому, когда вам нужно сделать оплату застройщику – лучше всего платить со своего счета на счет застройщика безналичным путем. Вы всегда сможете подтвердить факт оплаты застройщику платежными документами, а банк это подтвердит.
Что расчеты с использованием банковской ячейки или ячейки специализированного хранилища являются безопасными.
Это не так.
- примерная сумма денег, украденная за 5 минут в 2016 году из ячеек «Промсвязьбанка» на Площади Победы в Санкт-Петербурге.
Не слышали про это?
Ничего удивительного, потому что о таких историях не рассказывают в новостях.
Посмотрите информацию в интернете:
людям, потерявшим деньги кто-то компенсировал убытки?
По договору аренды банковской ячейки банк по сути не несет никакую ответственность, потому что содержимое ячейки нигде в договоре не фиксируется, а доказать потом, что в ячейку положили 10 миллионов, а не 100 рублей, или что туда вообще что-то клали – практически невозможно.
про небанковские ячейки, когда договор заключается с каким-нибудь ИП. Вы же понимаете, что этот ИП никогда в жизни не возместит вам и другим пострадавшим убытки.
Выбирайте застройщика, который не пытается вас ввести в заблуждение в деталях сделки.
Часто использование банковского аккредитива как схемы расчетов при покупке квартиры само по себе кажется гарантией безопасности.
проводит расчеты с использованием банковского аккредитива, якобы для соблюдения ваших интересов безопасности, то условия такого аккредитива должны быть «прозрачными» и иметь для вас смысл.
Если не проконтролировать условия раскрытия банком аккредитива в пользу застройщика – вся эта процедура теряет смысл.
когда дольщику говорят, что деньги с аккредитива застройщик получит после государственной регистрации договора, но по факту, при оценке условий договора банковского аккредитива, предлагаемые банком – партнером застройщика, оказалось, что аккредитив раскрывается после предоставления застройщиком расписки УФРС в получении документов на государственную регистрацию.
что застройщик получил бы деньги независимо от того, будет ли зарегистрирован договор долевого участия и когда он будет зарегистрирован.
Для дольщика это то же самое, что отдать деньги застройщику прямо в офисе при подписании договора долевого участия.
То есть никакие его интересы не соблюдаются.
(безотзывность и т.п.), естественно тоже необходимо проверять и изменять для исключения рисков дольщика. Для этого конечно лучше обратиться к юристу.
По закону застройщик не обязан страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости.
Поэтому, если застройщик такую ответственность застраховал, то это является плюсом в его пользу.
видя, что ответственность застройщика застрахована, что если они не получат квартиру в срок, то смогут получить возмещение за счет страховой компании. Это не так.
Страховым случаем может быть признан, например, только случай банкротства застройщика.
какие именно риски являются объектом страхования: они указаны в самом страховом полисе (его застройщики обычно любят демонстрировать) или в правилах страхования, которые можно посмотреть на сайте страховой компании.
Если застройщик не сдаст объект и все дольщики побегут получать страховое возмещение, хватит ли денег у страховой компании на всех.
ситуации, когда, например, при банкротстве туроператора, вслед за ним банкротится и страхования компания, которая застраховала его ответственность.
Поэтому стоит проверить надежность страховой компании также, как и надежность самого застройщика.
страховой компании, читайте про нее отзывы и т.д. Есть простой и проверенный способ оценить надежность страховой компании. Если вы первый раз слышите про такую страховую, то, скорее всего, ее не получится отнести к разряду надежных.
Никто так хорошо не знает о возможных рисках, как судебный юрист.
в городе судебных юристов, которые занимаются ведением споров в судах с застройщиками.
Посоветуйтесь с ними, спросите, какая у них есть информация в отношении конкретного застройщика или объекта.
юристов вашего города. Сравните, что они вам расскажут и посоветуют.
юриста: попросите показать вам выигранные юристом дела.
В решении суда указывается, кто представлял интересы истца в суде.
Чтобы доверять мнению юриста, таких решений у него должно быть много.